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Luxusgut Wohnen – neues Buch von Michael Voigtländer

Das muss sich jetzt im Wohnungsbau ändern

Drei Thesen von IW-Ökonom Michael Voigtländer zur Behebung des Wohnungsmangels in deutschen Großstädten

Professor VoigtländerDie Wohnungsnot in den Städten nimmt zu, die Preise steigen weiter. IW-Ökonom Michael Voigtländer, am 26. Juni 2017 um 18 Uhr Redner auf dem Verbandstag von Haus und Grund Düsseldorf, benennt in seinem neuen Buch „Luxusgut Wohnen” Ursachen und schlägt wirksame Gegenmaßnahmen vor. Im Folgenden veröffentlichen wir in Auszügen drei zentrale Thesen:

Bild: Professor Michael Voigtländer,
Leiter des Kompetenzfeldes Finanzmärkte und
Immobilienmärkte des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln





Die Großstädte brauchen neue Stadtviertel

Nachverdichtungen und höhere Bebauungen alleine werden nicht ausreichen, um den Wohnungsmangel zu überwinden. Benötigt werden daher eher neue Stadtviertel oder aber Entlastungsstädte. (...) Für die Umlandgemeinden sind die eigene Ausweisung von Bauland und die Anregung von Bauvorhaben im großen Stil hingegen unattraktiv. Würde man rund 10.000 Wohnungen zwischen Münchener Flughafen und Stadt bauen, entstünde eine eigene Kleinstadt, die ihrerseits auch Infrastruktur braucht. Schließlich bräuchte es neue Schulen, Kindergärten, Straßen, Energieleitungen, Abwassersysteme und vieles mehr. Zwar erzielt eine Gemeinde über die Ansiedlung neuer Bürger auch Einnahmen, aber in vielen Fällen sind die Kosten höher als die Erträge. Hinzu kommt der mögliche Widerstand der Bürger, die eine solch gravierende Veränderung ihrer Gemeinde fürchten. Grund genug also für viele Bürgermeister, solche Ideen weit wegzuschieben.

Dass es auch anders gehen kann, zeigen unsere niederländischen Nachbarn. (...) Dort plant man unter anderem eine Entlastungsstadt auf dem alten Flughafengelände Valkenburg, etwa in der Mitte zwischen Amsterdam und Rotterdam. Dort sollen ab 2018 rund 5000 Wohnungen entstehen, zusätzlich auch Gewerbegebiete und Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten. (...)
Stadtplanung ist in Deutschland in den Händen der Kommunen, zentrale Planungen sind eher die Ausnahme. (...) Die regionale Planung sollte also verstärkt, zumindest aber sollten die Verhandlungen zwischen Umlandgemeinden von Vertretern der Bundesländer moderiert werden. Darüber hinaus bedarf es einer vernünftigen Aufteilung der Kosten.

Die Verwaltung muss schneller werden

Nach einer Studie des Instituts für Wirtschaftspolitik an der Universität Köln beträgt die durchschnittliche Bearbeitungszeit für einen Bauantrag in Nordrhein-Westfalen 184 Tage. (...). 80 Prozent der Fälle dauern länger als zwölf Wochen, 20 Prozent der Fälle länger als neun Monate. (...)
Ein wesentlicher Grund für die immer längeren Genehmigungsverfahren ist die personelle Ausstattung der Bauämter. Dort gibt es einen festen Stamm an Mitarbeitern, der weitestgehend unabhängig von der Entwicklung im Markt ist. Wenn nun also der Immobilienmarkt boomt und mehr Anträge gestellt werden, bleibt die Zahl der Sachbearbeiter gleich, wodurch sich die Bearbeitungszeit verlängert. (...)

Ein anderes Problem werden Viele bestätigen können, die mit dem Bauamt zu tun haben. Die Mitarbeiter sind zwar meist freundlich und hilfsbereit, die grundsätzliche Haltung gegenüber Neubauprojekten ist jedoch eher ablehnend. Mit großer Akribie werden Fehler gesucht und Probleme identifiziert, die so manchen Bauherren abschrecken und zermürben. Die Fehlervermeidung ist das oberste Ziel der meisten Ämter, Schnelligkeit und Serviceorientierung müssen dahinter zurückstehen. (...)

Um diese Haltung zu ändern, bedarf es größerer Anreize. Explizite Serviceziele können hier weiterhelfen, ebenso wie Mitarbeiter, die Praxiserfahrung haben. Vor allem aber braucht die kommunale Verwaltung ein deutliches Signal der Bürgermeister, dass der Bau unterstützt werden muss. Wohnungsbau muss wieder Chefsache sein, so wird es vielfach geäußert. (...)

Überprüfung von Standards im Bau

Der Wohnungsbau gehört zu den am strengsten regulierten Produkten überhaupt. Über die Landesbauordnungen wird sehr genau festgelegt, wie gebaut werden muss und welche Anforderungen erfüllt werden müssen, über die Energieeinsparverordnung (ENEV) werden sehr genau die energetischen Anforderungen definiert, zum Beispiel im Hinblick auf die Dämmung. (...) Aus der Umweltökonomie ist bekannt, dass Verbote und Aussagen zwar effektive Instrumente darstellen, sie aber eben innovative Lösungen behindern und mit deutlich höheren Kosten verbunden sind. (...)

Dass es auch anders gehen kann, wurde gerade durch die starke Flüchtlingszuwanderung deutlich. Auf einmal wurden im großen Umfang Wohnungen gebraucht, und man musste schnell handeln. Auf vielen Kongressen und Tagungen wurden daraufhin Konzepte für einfache Wohnungen und Unterkünfte dargestellt. Dabei wurden etwa Wohnungen auf Leichtbeton-Basis vorgeschlagen, die darüber hinaus flexibel aufgeteilt werden konnten und so sowohl mehreren Singles als auch einer Familie dienen können. Auch mit Holz lassen sich komfortable und preisgünstige Wohnungen schaffen, auch kurzfristig. (...)

Statt den Wohnungsbau bis in die Details zu regulieren, sollten eher Ziele vorgegeben werden. Gerade bei den Energiestandards bietet sich dies an. Statt Vorgaben über die Dämmung oder die Heiztechnik zu machen, sollte besser ein Ziel für den Energieverbrauch und den Kohlendioxid-Ausstoß vorgegeben werden. Wie diese Ziele erreicht werden, sollte dann den Unternehmen überlassen werden. Dies würde einen Innovationswettbewerb in Gang setzen, der auch zu einer Kostenreduktion beitragen würde.

„Luxusgut Wohnen“, Michael Voigtländer, Verlag Springer, 274 Seiten, ISBN 978-3-658-16154-5, 19,99 Euro

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