Können BK-Vorauszahlungen unterjährig angepasst werden?

Darf der Vermieter im Zuge der Steigerung der Energiekosten die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen anpassen? 

Was ist mit der Anwendung des § 560 Abs. 4 BGB?

Immer wieder erreichen uns Anfragen unserer Mitglieder: Können Eigentümer die Betriebskostenvorauszahlungen vor dem Hintergrund rasant steigender Enegiekosten anpassen, um hohe Nachzahlungen ihrer Mieter zu vermeiden? Wir geben Antworten auf die zentralen Fragen.

1.Können die Vorauszahlungen nur um den Betrag aus der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden?

Nein, auch zu erwartende Kostensteigerungen können berücksichtigt werden. Es ist eine Prognose über das Jahr anzustellen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht zulässig (BGH, vom 28.9.2011 - VIII ZR 294/10). Ist die Höhe der neu bestimmten Vorauszahlung unangemessen hoch, bleibt die Erklärung zwar wirksam, der Mieter schuldet aber nur einen angemessenen Betrag (Zehelein MüKo, 8. Auflage 2020, §560 Nr. 37).

2. Kann die Erhöhung der Vorauszahlung nur mit der Betriebskostenabrechnungvorgenommen werden?

Nein, die Abrechnung kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Dies gilt selbst dann, wenn das Abrechnungsjahr bereits abgelaufen ist und „Abrechnungsreife“ eingetreten ist, die Abrechnung aber noch nicht erfolgt ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.5.2011 - VIII ZR 271/10). Der BGH begründet dies mit dem Sinn und Zweck des §560 Abs. 4 BGB. „Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter - durch zu hohe Vorauszahlungen - ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter - angesichts zu niedriger Vorauszahlungen - die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss.“ Es widerspricht diesem Zweck, wenn eine Anpassung verwehrt wird und es „deshalb bei (noch) weniger realistischen Vorauszahlungen bliebe.“

Die Anpassung kann aber nur für die Zukunft erfolgen, sie kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Sofern eine neue Abrechnung erfolgt, muss diese als Grundlage für eine etwaige Anpassung genommen werden. Das Anpassungsrecht auf Grundlage der vorherigen Abrechnung ist dann verwirkt.

3. Kann der Vermieter mehr als einmal pro Abrechnung von seinem Anpassungsrecht Gerbrauch machen?

Nein, die Vorauszahlungsanpassung kann nur einmal pro Abrechnung vorgenommen werden (Langenberg in Schmidt-Futterer, 15. Auflage 2022, §560 Rn. 55; Zehelein MüKo, 8. Auflage 2020, §560 Rn.30). Allerdings kann es weitere Anpassungen geben, wenn vertraglich vereinbart ist, dass der Vermieter angemessene Erhöhungen der Vorauszahlungen vornehmen kann (Zehelein MüKo, 8. Auflage 2020, §560 Rn.30). Gleiches gilt, wenn sich Mieter und Vermieter auf weitere Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen.

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