In den letzten Jahren gab es für vermietende Eigentümer oft nur eine Alternative zur Versorgung der Mieter mit Kabelsignalen: Der Vermieter schließt einen Versorgungsvertrag mit einer Kabelgesellschaft ab und legt dann die entstehenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter um. In den letzten Jahren haben sich allerdings die Seh- und Nutzungsgewohnheiten deutlich verändert. Nicht mehr das lineare Schauen von Fernsehprogrammen zu festen Zeiten spielt eine Rolle, sondern vielmehr individuelles Streaming mittels schneller Internetleitungen. Damit sind jederzeit und in sehr guter Qualität Filme, Serien, Sportveranstaltungen, selbst klassisches Fernsehen und vieles mehr über die unzähligen Streamingdienste und Mediatheken verfügbar. Die heute zumeist smarten Fernseher sind komplett internetfähig. Konsumiert wird aber auch auf anderen Endgeräten wie Laptops, Tablets und Handys. Der Ausbau des Glasfasernetzes bringt weitere Vorteile hinsichtlich Geschwindigkeit und Netzstabilität.

Um diesen neuen Präferenzen gerecht zu werden und mehr Flexibilität zugunsten der Kabelnutzer in das System zu bringen, hat der Bundesgesetzgeber im Jahr 2021 eine Änderung im Telekommunikationsgesetz und der Betriebskostenverordnung auf den Weg gebracht. Ab dem 1.7.2024 können Vermieter die Kosten des Kabelfernsehens nicht mehr auf die Mieter umlegen, da der Gesetzgeber diese Umlagefähigkeit als Betriebskosten in § 2 Satz 1 Nr. 15 a/b der Betriebskostenverordnung gestrichen hat. Umlagefähig sind dann nur noch die Kosten des Betriebsstroms der Verteilernetzanlage und die Wartung der Verteilanlage. Sollte nach dem 1.12.2021 eine kupfergebundene Anlage in Betrieb gegangen sein, entfällt die Umlagefähigkeit der Kosten für den Mieter bereits für die Vergangenheit (§ 2 Nr. 15 letzter Satz der Betriebskostenverordnung). Im Gegenzug hat der Gesetzgeber Vermietern, befristet bis zum 30.6.2024, im Telekommunikationsgesetz ein fristlos wirkendes Sonderkündigungsrecht gemäß § 230 Abs. 5 Satz 1 mit Wirkung ab dem 1.7.2024 eingeräumt, wenn der Liefervertrag für das Kabelfernsehen für ein Gebäude vor dem 1.12.2021 geschlossen wurde. Vermieter, die schon ihren Jahresbetrag für den Kabelbezug gezahlt haben, erhalten nach der Kündigung einen Teilbetrag zurück und können entsprechend den obigen Regeln nur noch einen Teil der Betriebskosten bis zur Mitte des Jahres 2024 umlegen. Vermieter sollten ihre Mieter im Falle der Kündigung des Kabelvertrages schnellstens informieren. Schließlich könnte der Kabelnetzbetreiber ab dem 1.7.2024 den Bezug der Leistung sofort einstellen. Bleibt der Bildschirm schwarz kann das zu Frust und Aufregung im Haus führen.

Kein Mieter muss nach Kündigung des Kabelversorgungsvertrag durch den Vermieter auf seinen gewohnten Fernsehempfang verzichten. Die Kabelnetzbetreiber bieten inzwischen entsprechende Versorgungsverträge an, die die Mieter dann direkt mit dem Kabelnetzbetreiber abschließen. Oftmals wird der Kabelbezug für Mieter sogar günstiger als in der jetzigen Vertragsgestaltung. 

Ein Mieter ist in der Wahl seines Kabelanbieters ab dem 1.7.2024 völlig frei. Er muss also nicht wieder den aktuellen Anbieter wählen, sondern kann sich auch für andere Unternehmen entscheiden. 

Natürlich kann ein Mieter auch komplett auf den klassischen Kabelanschluss verzichten und entweder den Fernsehempfang komplett auf Internetfernsehen umstellen oder einen DVB-T Empfänger nutzen, der mit einer kleinen Zimmerantenne funktioniert und über den mehr als 20 Programme kostenfrei in digitaler Qualität empfangen werden können. Viele jüngere Nutzer wählen für ihren Datenverkehr oder den Fernsehempfang das 5G-Netz ihres Handys. 

Es ist im Prinzip nicht verboten, den Mieter mit Kabelsignalen zu beliefern. Der Vermieter kann allerdings keine Kostenumlage mehr vornehmen. Was soll der Vermieter tun, wenn aber der Mieter weiter auf Lieferung der Kabelsignale besteht? Kann er sich einseitig aus der Lieferung der Fernsehsignale gegenüber dem Mieter lösen? 

Grundsätzlich hat der Gesetzgeber die oben beschriebene Entscheidungen, inklusive des Sonderkündigungsrechts für bestehende Kabellieferungsverträge und die Wahlfreiheit bei der Versorgung für die Nutzer getroffen. Insofern ist davon auszugehen, dass ein sogenannter Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorliegt, so dass sich der Vermieter aus seiner Lieferverpflichtung, auch gegenüber dem Mieter, lösen kann.

Aber auch Eigentümer haben Alternativen: Es bietet sich oft an, das Objekt an das Glasfasernetz anzuschließen und neue Leitungen in jede Wohnung legen zu lassen. Glasfasernetze bieten eine bessere Datenstabilität und vor allem eine höhere Versorgungsgeschwindigkeit als die alten Kupfernetze. 

Wurde oder wird ein Glasfasernetz durch einen Netzbetreiber erstmalig im Zeitraum vom 1.1.2015 bis zum 31.12.2027 errichtet, können Gebäude-/Wohnungseigentümer mit dem Netzbetreiber ein befristetes Glasfaserbereitstellungsentgelt vereinbaren, das die Kosten für das Glasfasernetz und den Hausanschluss abdeckt. 

Der vermietende Eigentümer kann das Bereitstellungsentgelt sowie die Kosten für den Betrieb als Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen (§ 2 Nr. 15 c Betriebskostenverordnung). Voraussetzung ist, dass die Gebäudeinfrastruktur vollständig aus Glasfaserkomponenten besteht. Die Umlage ist auf die Dauer von fünf bis maximal neun Jahren mit einem jährlichen Maximalentgelt von jeweils 60 Euro je Haushalt und Jahr gedeckelt. Das Ganze hat der Gesetzgeber in § 72 des Telekommunikationsgesetzes geregelt. 

Lässt der Vermieter sein Objekt an das Glasfasernetz anschließen oder erteilt dem bisherigen Kabelanbieter die Erlaubnis, gesonderte Verträge mit den Mietern abzuschließen, muss dringend darauf geachtet werden, dass in den Verträgen keine sogenannten Konkurrenzschutzklauseln enthalten sind. Mit solchen Klauseln wollen die Errichter eines Glasfasernetzes oder der Kabelanbieter sicherstellen, dass sie einzig und allein berechtigt sind, das Objekt mit schnellem Internet oder sonstigen Telekommunikationssignalen zu beliefern. Der Gesetzgeber möchte aber, dass Mieter und Wohnungseigentümer künftig völlig frei in der Wahl ihrer Anbieter für Internetsignale oder Kabelfernsehen sind. Eine solche Konkurrenzschutzklausel würde für den Eigentümer bzw. Vermieter eine Bindungswirkung erwirken, für den Mieter aber nicht.

Der Wohnungseigentumsverwalter kann Verträge über die Lieferung von Kabelsignalen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung kündigen. Es tut aber sicherlich gut daran, die Eigentümer hierüber vorher zu informieren und Alternativen für eine zukünftige Breitbandversorgung, zum Beispiel über ein Glasfasernetz, zu prüfen. 

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein Telekommunikationsnetz mit hoher Kapazität in das Gebäude eingebracht wird. Der Beschluss muss nur mit einfacher Mehrheit gefasst werden und die Kosten hat der Wohnungseigentümer zu tragen, der die Änderung verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG). Ihm stehen dann auch allein die Nutzungen zu. 

Wohnungseigentümer sollten wegen dieses Themas rechtzeitig auf ihren Verwalter zugehen und nachfragen, was dieser plant, ob bereits eine Kündigung erfolgt ist oder ob Alternativen bestehen. Das ist schon deswegen notwendig, um die Entscheidung des Verwalters an die Mieter zu kommunizieren. Entscheidet sich der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft nicht dafür, den Kabelvertrag zu kündigen, kann der Vermieter zukünftig diese Betriebskosten nicht mehr auf den Mieter umlegen, muss aber selbst gegenüber der Eigentümergemeinschaft die entsprechenden Zahlungen leisten.