Politische Meinungsmache ist nicht in der Lage, die Probleme der Menschen zu lösen! Viele Verfassungsrechtler haben den Berliner ­Senat vor der Einführung des Mietendeckels gewarnt. Nun gab es die Quittung vom Bundesverfassungsgericht.

Mit dem Mietendeckel wurden in Berlin nicht nur die Mieten auf das Niveau des Mietspiegels aus dem Jahr 2019 eingefroren, sondern auch über dem Mietspiegel liegende Mieten abgesenkt. Dies hat nach wissenschaftlichen Untersuchungen innerhalb von kürzester Zeit dazu geführt, dass das Mietwohnungsangebot in Berlin knapper wurde und neu zugezogene Bürger kaum noch eine Mietwohnung fanden. Der Rückgang war eklatant und betrug bis zu 30 Prozent. Viele Eigentümer sind nach Inkrafttreten des Mietendeckels dazu übergegangen, Mehrfamilienhäuser zu verkaufen oder diese in Eigentumswohnungen umzuwandeln, um sie danach zu verkaufen. Dies führte zu einem Preisanstieg für Eigentumswohnungen um 23 Prozent. Zudem gab es in Berlin bereits eine Abwanderung der Investoren, und selbst Wohnungsbaugenossenschaften haben ihre Neubauvorhaben aus Angst davor, dass diese ebenfalls irgendwann einmal unter den Mietendeckel fallen könnten, zurückgestellt.

Ist mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes das Problem von Überregulierung im Bereich der Mieten gelöst?

Das Bundesverfassungsgericht hat zu keiner inhaltlichen Frage ­Stellung genommen. Der Berliner Mietendeckel war nichtig, weil der Bund im Mietrecht bereits abschließend Regelungen zur Miethöhe im Wege der konkurrierenden Kompetenz an sich gezogen und ­abschließend geregelt hat (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 25.03.2021, Aktenzeichen: 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20). Der ideologische Kampf gegen Marktwirtschaft und freie Preis­bildung ist damit nicht zu Ende. Er dauert ja auch schon länger. ­Spätestens mit der von der SPD durchgesetzten Mietpreisbremse im Jahr 2013 begann die Spirale immer weiterer Regulierungen. Jede neue wurde damit begründet, die Mieten würden ja immer noch steigen und das wolle man jetzt gerade dadurch beenden. Aktuell haben die Berliner Grünen einen Ergänzungsantrag zum Bundeswahlprogramm für die Aufnahme eines bundesweiten Mietendeckels gestellt. Durch jede Regulierung im Mietpreisrecht, aber auch in den anderen Baugesetzen und Baunormen wurde es jedoch immer ­unattraktiver, Neubau zur Vermietung zu errichten.

Trotz anderslautender Darstellung: die Mieten sinken

Frappierend ist, dass die öffentliche Wahrnehmung von exorbitant steigenden Mieten medial und politisch in den Vordergrund gerückt wird, obwohl das Statistische Bundesamt zu den Mieten etwas ­völlig anderes feststellt. Gegen exorbitant steigende Mieten spricht der weiterhin ungebrochene Trend der steigenden Wohnfläche in Deutschland pro Person (von 2011 bis 2019 stieg die Fläche pro Kopf um 2 Prozent auf 47 m²). Würden Mieter die Mieten nicht mehr ­bezahlen können, würde die Wohnfläche sinken. Die Verbraucherpreise sind von Januar 2017 bis März 2021 um 6,68 Prozent gestiegen. Die Preissteigerung der Nettomieten blieb in vielen Bundesländern dahinter zurück. In Hamburg betrug sie 3,49 Prozent, in Berlin 4,39 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern 4,4 Prozent, in Nordrhein-Westfalen 5,6 Prozent und in Bayern 6,93 Prozent. Das bedeutet, dass gerade im Bundesland Berlin, in dem am meisten über angeblich hohe Mieten geklagt wird, eine der geringsten ­Steigerungen der Mieten festzustellen ist. Diese spezielle Berliner Fehlwahrnehmung darf nicht in bundesweite Regeln umgesetzt werden, wo doch in Berlin die Mieten real in vier Jahren sogar um 2,29 Prozent gesunken sind. Dies war auch in Nordrhein-Westfalen der Fall (-1,08 Prozent). Mietsteigerungen sind zum einen im Rahmen der allgemeinen Preissteigerung völlig normal, zum anderen aber auch durch viele ­regulative Gesetze bedingt. Selbst der Bundesverband Erneuerbare Energie räumt ein, dass sich seit 2016 die Baukosten, die Grundlage der Mietberechnung sind, wegen energetischer Auflagen (+ 6 ­Prozent) und anderer Vorschriften (+ 3 Prozent) um insgesamt fast 10 Prozent pro Quadratmeter erhöht haben. Dahinter bleiben die Miet­steigerungen deutlich zurück.

Kommen jetzt Enteignungen?

Tatsächlich werden Enteignungen immer wieder von Vertretern des linken politischen Spektrums gefordert. Eine Enteignung ist, wenn sie überhaupt verfassungsrechtlich zulässig ist, immer nur zum Verkehrswert der Sache möglich. Dieser ist bei Immobilien derzeit sehr hoch. Das Geld, das für die Enteignung großer Immobilienkonzerne ausgegeben werden soll, wäre besser im Bereich des Neubaus von Wohnungen aufgehoben, weil es hier wenigstens einen volkswirtschaftlichen Nutzen zu Gunsten der Mieter hätte. Zudem müsste die Politik erklären, warum Steuergelder in exorbitanter Höhe nur für den kleinen Teil der Gesamtbevölkerung zur Verfügung gestellt ­werden, nämlich jenen, der gerade rein zufällig in den zu enteignenden Wohnungen wohnt – ohne dem anderen Teil der Bevölkerung etwas Vergleichbares zukommen zu lassen. Bei der Beurteilung der Verfassungsgemäßheit solcher Enteignungen dürfte sicherlich der Gleichheitssatz aus Artikel 3 des Grundgesetzes eine große ­Rolle spielen.

Welche Lösungen gibt für fehlende Wohnungen und steigende Mieten?

Das Beispiel Hamburg macht es deutlich: Allein eine hohe Bau­tätigkeit führt zu sinkenden Mieten, und Hamburg steht in der Neubautätigkeit im Verhältnis zu anderen Bundesländern deutlich besser. Dort, wo es also geschafft wurde, trotz Zuzugs ausreichend Wohnungen zu bauen, stiegen die Mieten weniger als in anderen Gebieten. Das Einzige, was gegen hohe Mieten in stark nachgefragten Märkten hilft, ist also der Neubau von Wohnungen.

Natürlich bedarf es beim Neubau entsprechender Bauflächen, die nur die Gemeinden ausweisen können. Zudem müssen die Bauvorschriften deutlich entschlackt werden und die Bauverwaltung muss leistungsfähiger werden, um das Bauen schnell zu ermöglichen. Ähnlich wie in der Corona-Krise zeigt sich hier, dass das Land in Regelungswut und Bürokratie erstickt und deswegen nicht mehr handlungsfähig ist. Die Überregulierung des Bereichs Bauen und Wohnen führt unbeabsichtigt zu dem nicht gewollten Effekt des sinkenden Wohnungsangebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass versucht wird, ein krisensicheres politisches Thema zu schaffen und dieses zu Lasten der Mietpartner zu lösen.

Schließlich hat schon der Berliner Mieten­deckel in kürzester Zeit bewiesen, dass er die Probleme am Wohnungsmarkt nicht lösen kann. Schließlich ist die Regulierung von Mieten aktuell schon deswegen überflüssig, weil der Zuzug in die Ballungsräume inzwischen deutlich abgenommen hat. Teilweise ist schon ein gegenläufiger Trend festzustellen, weil der vermehrte Einsatz von Homeoffice infolge der Corona-Krise die große Nähe zur Arbeitsstelle nicht mehr unbedingt erfordert.