Zum 1. Juli 2020 sind einige weitreichende Änderungen für Vermieter in Kraft getreten. Wir haben bereits in der letzten Ausgabe berichtet, dass die Landesregierung NRW eine neue einheitliche Mieterschutzverordnung in Kraft setzen möchte, die die rechtlichen Vorgaben zur Mietpreisbremse aber auch die Vorgaben zur Absenkung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent beinhaltet.

­Zudem muss die neue Mieterschutzverordnung die Regelung enthalten, dass die bisherige Kündigungssperrfristverordnung für viele Gemeinden außer Kraft gesetzt wird.

Neue Mieterschutzverordnung in NRW ab dem 1.7.2020 in Kraft

Nun zu den Regeln im Einzelnen: Von der Mietpreisbremse und der Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen sind ab dem 1.7.2020 folgende Städte betroffen: Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Düsseldorf, Hennef (Sieg), Köln, ­Königswinter, Leichlingen, Münster, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Telgte, Wachtberg, Wesseling.

Damit ist aus dem Vereinsgebiet von Haus und Grund Düsseldorf endgültig die Stadt Ratingen nicht mehr von diesen Regelungen betroffen. Gleiches gilt für den gesamten Rheinkreis Neuss, zu dem die im Vereinsgebiet liegende Stadt Meerbusch gehört. Nach der Mieterschutzverordnung hat das Ministerium über die Regelungen erstmals nach einem Jahr und danach alle zwei Jahre zu berichten. Dies bedeutet, dass auch regelmäßig zu überprüfen ist, ob die Regelungen in der Mieterschutzverordnung noch geeignet und notwendig sind.

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Lockerung und Aufhebung der Kündigungssperrfristverordnung

Ebenso gilt die Kündigungssperrfristverordnung nicht mehr. Dort wurde geregelt, dass in 37 Städten Nordrhein-Westfalens eine Sperrfrist gilt, innerhalb derer ein ­Vermieter nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung nicht kündigen darf, wenn er sich auf Eigenbedarf oder auf eine Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung beruft. Die Frist betrug bis zu acht Jahren und galt zum Beispiel für Düsseldorf, Bonn, Köln und Münster. Für Ratingen galt eine Frist von fünf Jahren. Allerdings war diese Verordnung wenig zielgenau. So waren auch Städte wie Niederkrüchten, Waltrop, Emmerich, Kerkern und Bottrop von einer Kündigungssperrfrist betroffen. Auch ohne eine besondere Regelung einer Kündigungssperrfrist auf Landesebene sieht schon das Bürgerliche Gesetzbuch zum Mieterschutz immer eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren vor. Hinzu kommt dann noch einmal die normale Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag.

Die Aufhebung der Kündigungssperrfrist auf Landesebene gilt allerdings nicht für die oben genannten Städte. Dort beträgt die Sperrfrist für die Kündigung eines Mietverhältnisses nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung weiterhin fünf Jahre. Konkret beträgt damit die Sperrfrist für Düsseldorf fünf Jahre, für die Städte Meerbusch und ­Ratingen nach den Regelungen des BGB drei Jahre. Nach den Übergangsregelungen in der Mieterschutzverordnung gilt die alte Kündigungssperrfristverordnung weiter bis zum31.12.2021, wenn die Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und die anschließende Veräußerung vor dem 1. Januar 2020 erfolgt ist. Ein am 1.7.2020 bereits verstrichener Teil der Kündigungssperrfrist ist in allen Fällen anzurechnen.

Mietenmoratorium auf Bundesebene ausgelaufen

Gleichzeitig hat die Bundesregierung das Mietenmoratorium zum 1.7.2020 auslaufen lassen. Aufgrund der Coronakrise ging die Bundesregierung davon aus, dass viele ­Mieter in wirtschaftliche Schieflage geraten und die Vermieter unmittelbar darauf die Kündigung aussprechen. Die Praxis hat gezeigt, dass dies nicht so war. Die Mietpartner haben sich sehr verantwortungsvoll verhalten. Die Mieter haben ihre Mieten gezahlt und auch Eigentümer haben Mietverhältnisse nicht gekündigt, sondern einvernehmliche Regelungen mit ihren Mietpartnern gesucht. So war für eine Fortsetzung des Mietenmoratoriums, welches einseitig die Risiken der Corona-Pandemie auf die vermietenden Mietpartner abgewälzt hat, kein Raum mehr. Dies gilt umso mehr, da die Bundesregierung glücklicherweise in nie dagewesene Weise Hilfen für in Not geratene Mieter gewährt.

Was bedeutet das nun für Mietrückstände, die in der Zeit von April bis Juni 2020 aufgelaufen sind? Hier gilt weiterhin das Mietenmoratorium, wonach Eigentümer wegen dieser Mietrückstände bis zum 30.6.2022 nicht kündigen können, wenn sie nachweislich aufgrund der Corona-Pandemie entstanden sind. Für nachfolgende ­Mietrückstände, also Mieten ab dem 1.7.2020, besteht dann allerdings wieder die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung, wenn mindestens zwei Mietzahlungen fehlen. Rückständige Mieten können, unabhängig davon, ob sie in der Zeit des Mietenmoratoriums oder danach eingetreten sind, gerichtlich eingeklagt werden. Hier sollte allerdings zuvor mit dem Mietpartner versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zur Nach­zahlung der Mieten zu finden. Für Rückfragen zu den neuen Regelungen können Sie sich gerne an die Rechtsberatung bei Haus und Grund Düsseldorf wenden.

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