Neuer Mietspiegel veröffentlicht

Bessere Unterscheidung nach Lage und Ausstattung der Wohnungen möglich

Seit dem 01.11.2016 gilt in Düsseldorf ein neuer Mietspiegel. Dieser ermöglicht eine bessere Differenzierung zwischen den Mieten in den einzelnen Stadtquartieren in Düsseldorf und dem Erhaltungs- und Ausstattungszustand der Wohnungen bis zum Baujahr einschließlich 1976. Dies trägt der Entwicklung Rechnung, wonach die Mietwerte zunehmend durch besondere Stadtquartiere und Ausstattungsmerkmale bestimmt werden. Gerade bei den Baujahren bis 1976 konnte durch die Erhebungen nachgewiesen werden, dass die Mietwerte sich ähneln.

Im Einzelnen bedeutet dies Folgendes: In den besonders bevorzugten Stadtquartieren Oberkassel, Niederkassel und Carlstadt wird ein Zuschlag von 5 % bis 10 % und in den Quartieren Wittlaer, Kaiserswerth, Kalkum, Lörick, Stockum, Pempelfort, Golzheim, Altstadt, Düsseltal und Unterbilk wird ein Zuschlag von 0 % bis 5 % berechnet.

Bei der Auswertung der Erhebungsdaten konnte allerdings auch festgestellt werden, dass es Quartiere gibt, bei denen Lageabschläge gerechtfertigt sind. Dabei handelt es sich um Flingern-Süd, Holthausen und Reisholz mit einem Abschlag von 0 % bis 3 % und die Quartiere Lichtenbroich, Rath, Lierenfeld, Wersten, Hassels, Garath und Eller mit einen Abschlag von 3 % bis 5 %.

Die Vorgaben der Tabelle dürfen nicht schematisch angewendet werden. Entscheidend ist immer die konkrete Wohnlage, in der das Objekt liegt.

Neu ist auch eine Differenzierung nach Modernisierungskriterien für die Baujahre bis 1976. Sind drei von sechs Modernisierungsmerkmalen vorhanden, kann der Mietwert zwischen dem Mittelwert aus der Bandbreite und dem oberen Eckwert liegen. Bei der alten Tabelle hingegen, die keine Differenzierung nach Modernisierungsmerkmalen vorsah, waren die Anwender unsicher, wie ein modernisiertes Objekt in die Mietrichtwerttabelle einzustufen ist.

Modernisierungsmerkmale sind:

• Nachträgliche Wärmeisolierung der Fassaden

• Nachträgliche Wärmeisolierung des Daches oder der obersten Geschossdecke oder der Kellerdecke

• Neuzeitlicher Gesamteindruck des Bades durch Erneuerung der Sanitärinstallation mit neuen Fliesen und neuen Einrichtungsgegenständen

• Einbau einer neuzeitlichen Elektroanlage (Minimum Einbau Drehstromzähler, eigene

    Wohnungsunterverteilung, Einbau FI-Schalter Bad)

• Erneuerung der Fußböden mit hochwertigen Materialien, wie Parkett, Stein oder Textilbelag

• Erneuerung der Heizungsanlage/Technik (wie Brennwertkessel, Niedertemperaturkessel/

    Wärmepumpe/Blockheizkraftwerk)

Auch wenn sämtliche Mietwerte im Durchschnitt knapp über 5 % gestiegen sind, kann dieses Ergebnis nicht verallgemeinert werden. Es kommt bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete sehr auf die Lage des Objektes und dessen Ausstattung an. Dies entspricht auch dem Marktgeschehen. Dort ist eine einheitliche Miete, unabhängig von der Ausstattung, der Beschaffenheit und der Lage einer Wohnung, unbekannt. Insofern wird in dem Mietspiegel auch noch einmal betont, dass es für die Einstufung sehr auf die Lage und den Zustand der Wohnung ankommt.

Aus dem Anstieg von knapp über 5 % in einem Zeitraum von fast drei Jahren lässt sich allerdings auch keine überhöhte Steigerung der Mieten und damit auch keine Rechtfertigung für die in Düsseldorf geltende Mietpreisbremse ablesen. Im Gegenteil: Die moderate Steigerung zeigt auch, dass eine Mietpreisbremse überflüssig ist. Darauf weist auch die deutschlandweit geringe Anzahl von Prozessen hin, die in diesem Bereich geführt werden. Das entscheidende Kriterium für eine zukünftige Senkung von Mieten ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Dies kann nur dadurch erreicht werden, dass überhöhte Anforderungen an die Vermietung von Immobilien, insbesondere die Anforderungen an die energetische Ausstattung, abgeflacht werden.

Gerade die energetische Gebäudeausstattung, sei es im Bereich der Nachrüstung von Bestandsimmobilien oder im Bereich des Neubaus, ist oftmals teurer als der wirtschaftliche Nutzen. Eigentümer und Mieter zu zwingen, wirtschaftlich sinnlose Investitionen zu tragen, kann nicht das Ziel des Mietrechts oder von Bauvorschriften sein und führt letztlich nur dazu, dass die Energiewende an Akzeptanz verliert.

Glücklicherweise konnten jüngst die für Düsseldorf bestehenden Bestrebungen, Strafzahlungen beim Leerstand von Wohnungen zu erheben, in der Düsseldorfer Koalition durch die FDP gestoppt werden. Zum einen lohnt der bürokratische Aufwand nicht, weil in Düsseldorf aufgrund der Nachfragesituation sowieso nur ca. 1,4 % der Wohnungen leer stehen und diese Reserve benötigt wird, um überhaupt einen Umzug/Zuzug oder eineSanierung zu ermöglichen. Zum anderen führen solche Schritte nicht dazu, dass überhaupt Wohnungen gebaut werden.

Wir werden die Mitglieder in Seminaren (z.B. am 30.11.2016, s. S. 2 der Zeitung) und anderen Veranstaltungen über die Anwendung des neuen Mietspiegels informieren.


RA Dr. J. W. Fliescher