Braucht Düsseldorf eine Wohnraumschutzsatzung?

Erfahrungen aus anderen Städten sprechen eindeutige Sprache

Plakative Schlagzeilen wie „Obwohl dringend Wohnungen benötigt werden, lassen Eigentümer ihr Objekt verfallen und vermieten es nicht“ oder „Ein Eigentümer kündigt acht Wohnungen in Düsseldorf wegen Eigenbedarfs. Das Wohnungsamt rät zum Handeln“ fachen die Debatte über mehr Mieterschutz mittels einer Zweckentfremdungsverordnung oder einer Wohnraumschutzsatzung wieder an.

Keine Wirkung bei Eigenbedarf
Mit einer Wohnraumschutzsatzung sollen der Leerstand von Wohnungen und die Umwandlung von Wohnungen in Gewerberaum bekämpft werden. Die private Zimmervermietung über Portale wie Airbnb oder Wimdu als gewerbliche Nutzung oder auch die Umwandlung von Wohnungen in kleinere Gewerbeeinheiten wie Notar- oder Arztpraxen, Büroräume für Architekten, Geschäfte zur Nahversorgung oder Atelierräume für Künstler sollen zukünftig verhindert werden.

Anlass für die aktuelle Diskussion in den Medien ist ein Fall, in dem der Eigentümer ein Mehrfamilienhaus erworben und den Mietern in rechtlich grundsätzlich zulässiger Weise wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte und zwei kleinere Einheiten als Atelierräume nutzen möchte. Zwar stellt eine Kündigung für einen Mieter im Einzelfall eine Belastung dar, doch sind umgekehrt genauso Situationen vorstellbar, in denen ein Eigentümer durch die fehlenden Möglichkeiten belastet wird, sein Eigentum zweckentsprechend zu verwenden.

Erlaubnis gegen Zahlung von 1.850 €/Quadratmeter
Eine Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum soll nun, so der Plan, davon abhängig sein, dass eine Ablösesumme von 1.850 €/Quadratmeter (z.B. § 8 Wohnraumschutzsatzung Köln) oder eine dauerhafte monatliche Zahlung von 6,25 €/Quadratmeter geleistet wird, wenn die Wohnung dauerhaft als Gewerberaum genutzt werden soll. Verschwiegen wird, dass mit einer Wohnraumschutzsatzung die Umwandlung von Wohnungen in Gewerberaum letztlich gar nicht abschließend verboten werden kann. Dies ist bereits aus verfassungsrechtlichen Gründen (Garantie des Eigentums) ausgeschlossen. Vielmehr besteht auch zukünftig ein Anspruch auf die Umwandlung von Wohnungen in Gewerberaum, wenn die Eigentümer bereit sind, viel Geld als Ausgleichszahlung auszugeben. Wie das für kleinere Gewerbetreibende oder gar Künstler bezahlbar sein soll, die ihr Eigentum für gewerbliche Zwecke nutzen wollen, erklärt man nicht. Das Verbot, Wohnungen als Atelierräume zu nutzen, führt somit langfristig zu einer Verarmung der Kunstszene.

Auch der Plan, die private Zimmervermietung mittels einer Zweckentfremdungsverordnung zu verhindern, wird nicht funktionieren. Schließlich liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch private Zimmervermittlung nur dann vor, wenn mehr als die Hälfte der Wohnfläche zu diesem Zweck genutzt wird. Dies ist bei vielen privaten möblierten Vermietungsangeboten nicht der Fall.

Nur 300 Zimmer in Düsseldorf über Airbnb vermietet
Bislang berücksichtigt in der Diskussion niemand, wie viele Wohnungen tatsächlich im Rahmen einer privaten Zimmervermietung vermietet werden. Für den Monat Februar 2017 werden im Portal Airbnb knapp über 300 Zimmer in Düsseldorf angeboten. Selbst wenn man die Zimmerangebote mit Wohnungsangeboten gleichsetzt, bei denen mehr als die Hälfte der Fläche zu gewerblichen Zwecken genutzt wird, wären nur 0,09 % des gesamten Wohnungsbestandes von dem Phänomen der möblierten Vermietung betroffen. Von einer greifbaren Entlastung des Wohnungsmarktes kann bei dieser geringen Anzahl von Wohnungen nicht einmal ansatzweise die Rede sein, zumal diejenigen, die bereits heute eine möblierte Zimmer- oder Wohnungsvermietung betreiben, von einem zukünftigen Zweckentfremdungsverbot aus verfassungsrechtlichen Gründen überhaupt nicht betroffen sein dürfen. Würde das Gesetz in eine bereits bestehende Vermietungssituation eingreifen, würde eine unzulässige Rückwirkung vorliegen.

Auch bei Leerstand kann das Gesetz zu keiner Entlastung des Wohnungsmarktes führen. So hat das Wohnungsamt für den Zeitraum November 2015 bis November 2016 knapp über 1.500 leer stehende Wohnungen in Düsseldorf identifiziert. Diese machen gerade einmal 0,45 % des gesamten Wohnungsbestandes in Düsseldorf aus.

Köln: Nur 0,009 % von möglichen Problemen betroffen
In einigen Großstädten Nordrhein-Westfalens gelten bereits Zweckentfremdungsverbote. Die Erfahrungen sind ernüchternd. So titelte der Kölner Stadtanzeiger am 2. Juni 2016, zwei Jahre nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots: „Zweckentfremdungs-Verbot in Köln praktisch wirkungslos“. In den zwei Jahren, in denen das Verbot galt, gab es nur 100 Anzeigen, wobei 54 Fälle sofort wieder eingestellt werden mussten. Es blieben somit nur 46 Fälle, die die eigens neu eingestellten anderthalb Beamten in Köln weiter bearbeiten konnten. Dies entspricht bei 500.000 Wohnungen in der Stadt einem prozentualen Anteil von 0,009 % aller Wohnungen. Nach einer vom Land NRW in Auftrag gegebenen wissenschaftlichen Untersuchung sind die Städte einhellig der Auffassung, dass die Zweckentfremdung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken bei 75 % der befragten Kommunen kein Problem und bei 18 % der Kommunen nur ein kleines Problem darstellt (Gutachten der ifs).

Fazit
In Düsseldorf ist noch nicht einmal bekannt, in wie vielen Fällen das neu zu schaffende Zweckentfremdungsverbot Anwendung finden soll. Die Ergebnisse aus den anderen Städten zeigen, dass sich mit dem aus der Mottenkiste stammenden Instrument im Wohnungsmarkt nichts bewegen lässt. Auch die Erfahrungen aus der Vergangenheit (bis Ende 2006 galt landesweit in einigen Städten ein Zweckentfremdungsverbot) machen deutlich, dass ein Zweckentfremdungsverbot den Wohnungsmarkt nicht in Schwung bringt. Vielmehr erzeugt es nur Unflexibilität und Bürokratismus.

Dass viele leer stehende Gewerbeeinheiten in den letzten Jahren in Wohnraum umgewandelt werden, wird in der Politik nicht wahrgenommen. Ein Beispiel dafür ist das Projekt living circle in Düsseldorf, bei dem allein aus einer Gewerbeeinheit 340 neue Wohnungen entstanden sind. Ob sich solche Interessenlagen zukünftig ergeben, wenn jedem Bauherren klar ist, dass nach der Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum zukünftig jegliche gewerbliche Nutzung verboten wird, ist fraglich. Besser wäre es somit, leer stehende Gewerbeeinheiten zu identifizieren und die Umwandlung in Wohnraum zu fördern.

Die Düsseldorfer Bevölkerung wächst erfreulicherweise sehr stark. Am 31. Dezember 2013 lebten in Düsseldorf 597.102 Personen. Gerade einmal zwei Jahre später zählte die Stadt bereits 628.437 Einwohner. Dies entspricht einer Steigerung um 31.355 Personen oder einem Zuwachs von 5,4 %. Auch im Jahr 2016 ist die Bevölkerung wieder um einige tausend Menschen gewachsen.

Der Wohnungsbau hinkt dieser Entwicklung aufgrund der Komplexität der heutigen Baumaßnahmen, des fehlenden Grundstücksangebots sowie der durch den Gesetzgeber immer komplizierter werdenden Genehmigungsverfahren hinterher. Hieran kann auch ein Zweckentfremdungsverbot nichts ändern, sondern nur eine kluge Politik, die das Bauen fördert. Wohnraum schafft man nicht mit Verboten, sondern nur mit Bautätigkeit.


Dr. J. W. Fliescher