Neues Eichrecht seit 1 Januar 2015 in Kraft

Zusätzliche Pflichten für Eigentümer

Das alte Eichrecht wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2015 aufgehoben. Seit Jahresanfang unterliegen Messgeräte dem neuen Mess- und Eichgesetz = MessEG (Bundesgesetzblatt 2013, Seite 2722) sowie der Mess- und Eichverordnung = MessEV (Bundesgesetzblatt 2013, Seite 2722).
Hinweis: §§ ohne besondere Bezeichnung sind solche des MessEG.

I. Allgemeines zur Eichung und zum MessEG
Das neue Eichrecht betrifft in der Wohnungswirtschaft vor allem Kalt- und Warmwasserzähler sowie Wärmezähler.

1. Keine Ersteichung mehr
Seit dem 1. Januar 2015 gilt an Stelle der bisherigen Ersteichung die Konformitätsbewertung gem. § 6 Abs. 3. Diese wird durch die Konformitätskennzeichnung präsentiert.

2. Neu: Die Konformitätskennzeichnung
Statt der bisherigen gelben Eichmarke (Hauptstempel, Eichsiegel etc.) erhält das Gerät eine Konformitätskennzeichnung. Diese besteht gem. § 14 MessEV im Wesentlichen aus (1) der CE-Kennzeichnung; (2) der Metrologie-Kennzeichnung, bestehend aus dem Großbuchstaben „M“ und den beiden letzten Ziffern der Zahl des Jahres, in dem die Kennzeichnung angebracht wurde, beides zusammen eingerahmt durch ein Rechteck und (3) der Kennnummer der Konformitätsbewertungsstelle.

Hierzu nachstehendes Muster:





3. Kennzeichnung der Geräte
Auf die Zähler für Kalt- und Warmwasser, Gas und Strom sind vom Hersteller u.a. sein Name und ggf. seine Internetadresse anzubringen. Ab dem 20. April 2016 muss auch eine zustellungsfähige Anschrift des Herstellers angegeben werden.

II. Anzeigepflicht für neue Zähler
In § 32 ist angeordnet, dass ab 1. Januar 2015 die Inbetriebnahme neuer Messgeräte durch den Verwender der zuständigen Behörde anzuzeigen ist. Das ist im Allgemeinen das örtliche Eichamt.
Nicht betroffen von dieser Anzeigepflicht sind gem. § 62 Geräte, die bis zum 31. Dezember 2014 erstgeeicht wurden.

1. sechs Wochen Zeit
Zur Erfüllung der Anzeigepflicht sind spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme Angaben zu machen über: die Geräteart, den Hersteller, die Typbezeichnung, das Jahr der Kennzeichnung des Messgeräts sowie die Anschrift desjenigen, der das Messgerät verwendet.

2. Bußgeld möglich
Nach § 60 Abs. 1 Nr. 18 begeht eine Ordnungswidrigkeit, wer eine solche Anzeige nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erstattet. Diese Ordnungswidrigkeit kann nach § 60 Abs. 2 mit einem Bußgeld bis zu zwanzigtausend Euro geahndet werden.

3. Vereinfachung durch Sammelanzeige
Statt der Einzelanzeige kann auch eine Sammelmeldung erfolgen. Das betrifft die Fälle, in denen in einer Liegenschaft eine Mehrzahl gleichartiger Messgeräten in Betrieb genommen wird. Wenn also z.B in einem Haus mit 40 Wasserzapfstellen 40 einzelne Meldungen zu erstellen wären, würde das für den Hauseigentümer und für die Behörde zu einer unnötigen Arbeitsbelastung führen.

4. besonders bequem per Internet
Auf der Website des Eichamtes ist ein Link zur sog. Verwendermeldung eingerichtet, so dass hiermit in benutzerfreundlicher Weise eine Anzeige über das Internet erfolgen kann: https://www.eichamt.de/extranet/?rq_Layout=Eichamt.de#{1}

5. Messdienst kann Meldung übernehmen
Mit der Verwendermeldung kann aber auch nach Klärung der Kostenfrage z.B der mit der Abrechnung der Wasser- und Heizkosten betraute Messdienst beauftragt werden. Soweit hierfür dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügende Kosten anfallen, gehören diese nach der hier vertretenen Auffassung zu den Kosten der Verwendung im Sinne des § 2 Nr. 2 und Nr. 4a BetriebskostenV bzw. § 7 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung.
Es handelt sich insoweit auch um „laufende“ Kosten, weil eine Spanne von fünf bis sieben Jahren ausreicht, „um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen;“ (Bundesgerichtshof, 11.11.2009 - VIII ZR 221/08, in: Neue Zeitschrift für Mietrecht 2010, Seite 79).

III. Eigentümer im Regelfall Verwender
Zur Meldung verpflichtet ist der Verwender des Messgerätes. Bei vom Hauseigentümer gekauften Geräten ist das der Hauseigentümer, beim Leasing der Zähler der Messdienst, dem das Gerät gehört. Verwender des im Keller befindlichen Haupt-Wasserzählers, der vom Wasserwerk eingebaut wird, ist im Regelfall das Versorgungsunternehmen. Das ergibt sich aus § 18 der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser.

IV. Pflichten des Messwerteverwenders
Denjenigen, der die Messwerte verwendet, treffen eigenständige Pflichten. Rechnet der Hauseigentümer/Vermieter über die angezeigten Werte selbst ab, ist er in der Regel Messwerteverwender. Wenn der Messdienst abrechnet, ist es dieser.

1. Pflichten im Rahmen des Möglichen
Nach § 33 Abs. 2 hat sich der Messwerteverwender weiter „im Rahmen seiner Möglichkeiten“ zu vergewissern, dass das Messgerät die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, und er hat sich von der Person, die das Messgerät verwendet, bestätigen zu lassen, dass sie ihre Verpflichtungen erfüllt. Maßstab dürfte hier § 277 BGB sein.

2. Nachvollziehbare Rechnungen
Des Weiteren hat der Messwerteverwender nach § 33 Abs. 3 dafür zu sorgen, dass Rechnungen in einfacher Weise nachvollzogen werden können. Das entspricht den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung: Diese muss sich am durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters ausrichten.

V. Die Eichfrist
Ein Zähler gilt für die Dauer der Eichfrist als geeicht. Gem. § 37 Abs. 1 gilt das Gerät nach Ablauf der Eichfrist nicht mehr als geeicht und darf nach § 3 Nr. 22a nicht mehr im Geschäftsverkehr verwendet werden.

1. Beginn der Eichfrist
Die Eichfrist beginnt „mit dem Inverkehrbringen.“ Zum Ende der Eichfrist heißt es in § 34 Abs. 2 Satz 1 MessEV: „Unabhängig von dem ... rechnerischen Ende der Eichfrist endet diese ... erst mit dem Ende des Jahres, in dem die Frist rechnerisch endet.“

2. Dauer der Eichfrist
Entsprechend der alten Eichordnung betragen die Eichfristen gem. Anlage 7 MessEV (Bundesgesetzblatt 2014, Seite 2065), dort Ziff:

Nr. 5.5. für Kaltwasserzähler 6 Jahre,
Nr. 5.5.2 für Warmwasserzähler 5 Jahre,
Nr. 7.1. für Wärmezähler 5 Jahre.

3. Überwachung der Eichfrist
Der Gebäudeeigentümer bzw. Wohnungseigentümer hat die nach Ablauf der Eichfrist erforderlichen Schritte selbst zu veranlassen. Er hat keinen Anspruch, dass der Wohnungsverwalter oder das Eichamt ihn auf den bevorstehenden Ablauf der Eichfrist hinweist.

VI. Manipulation von Messgeräten
Messgeräte müssen vor Eingriffen gesichert sein. Falls es zu einem Eingriff kommt, muss der Nachweis des Eingriffs möglich sein. Anzubringen ist z.B eine Klebemarke, die beim Öffnen des Messgerätes zerstört wird; in Betracht kommt auch die klassische Plombe.

VII. Erlöschen der Eichung
Wird z.B eine zur Sicherung angebrachte Klebemarke bei unbefugtem Öffnen des Messgerätes, Wasserzählers usw. beschädigt, so tritt das vorzeitige Ende der Eichfrist ein. Das kann schon beim Einsatz scharfer Putzmittel oder haushaltsüblicher Lösemittel geschehen.

VIII. Einhalten der Verkehrsfehlergrenzen
Ein Zähler usw. muss bei der Verwendung die Verkehrsfehlergrenzen einhalten.
Dazu heißt es in § 22 Abs. 2 MessEV: „Es wird vermutet, dass die Verkehrsfehlergrenze eines Messgeräts eingehalten ist, wenn sie nicht mehr als das Doppelte der Fehlergrenze beträgt...“
Aber: Nach § 23 Abs. 2 MessEV dürfen Verkehrsfehlergrenzen nicht ausgenutzt werden.

IX. Eichung vorhandener Geräte zu aufwendig
Für den Verwender eines Messgerätes empfiehlt es sich, zehn Wochen vor Ablauf der Eichfrist die Eichung zu beantragen, damit mögliche Verzögerungen nicht zu seinen Lasten gehen.

1. Aus- und Einbau und dann noch ein Ersatzzähler
Allerdings müsste zwecks Eichung u.a. jeder Wasserzähler ausgebaut, unter Festhalten seiner Zahlenanzeige zum Eichamt befördert und nach erfolgter Prüfung wieder eingebaut werden. Für die Erfassung des zwischenzeitlichen Wasserverbrauchs müsste vorübergehend ein Ersatzzähler eingebaut werden. Das stieße bereits bei Liegenschaften mit 10 oder 20 Wohneinheiten auf kaum überwindbare technische und organisatorische Schwierigkeiten. Es wäre zudem unökonomisch und widerspräche dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

2. Stichprobenverfahren nur bei großen Liegenschaften
Freilich kommt für ausgesprochen große Liegenschaften alternativ das in § 35 MessEV geregelte Stichprobenverfahren in Betracht.
Bei dessen erfolgreichem Abschluss wird die Eichfrist um drei Jahre verlängert. Die Mindestanzahl der zu prüfenden Zähler beträgt z.B aus einem Los von 1200 Zählern 50 Stück. Hieran zeigt sich, dass dieses Verfahren für einen Verwender nur in Betracht kommt, wenn er eine erhebliche Gerätezahl unter gleichen Bedingungen einsetzt.

X. Austausch gegen Neugerät praktikabler
Wegen der erheblichen Kostenbelastung durch eine förmliche Eichung und der begrenzten Möglichkeit, das Stichprobenverfahren anzuwenden, ist auf die Gesetzesmaterialien zur Betriebskostenverordnung zu verweisen. Danach ist es zulässig, dass statt der teureren Eichung preisgünstig ein Austauschgerät eingebaut wird (Bundesratsdrucksache 68/03, Seite 29; ebenso Landgericht Berlin, 08.02.2007 - 67 S 239/06, in: Das Grundeigentum 2007, Seite 1123). Dies wird bei Wohnungswasserzählern und Wärmezählern regelmäßig der Fall sein.

Dieses neue Messgerät muss rechtzeitig vor Ablauf der Eichfrist eingebaut sein. Da der Ablauf der Eichfrist zum Jahresende erfolgt (siehe oben zu V.1), und der Austausch mangels Maurer- oder Schweißarbeiten rasch zu erledigen ist, kann der Verwender frühzeitig disponieren und einen Handwerker mit dem Austausch beauftragen.

XI. Abgelaufene Eichfrist
Wasserzähler dürfen nach Ablauf der Eichfrist trotz möglicher fehlerfreier Funktion nicht mehr verwendet werden.

1. Öffentlich-rechtliche Gesichtspunkte
Aus öffentlich-rechtlicher Perspektive liegt in der Verwendung von nicht mehr geeichten Messgeräten eine unzulässige Verwendung im Sinne des Eichrechts; vgl. auch die Bußgeldregelung in § 60.

2. Zivilrechtliche Gesichtspunkte
Wie weit die Anzeige eines ungeeichten Messgerätes Grundlage für eine Wasserkostenabrechnung sein kann, ist streitig. Zum Teil wurde die Ansicht vertreten, dass Anzeigewerte nicht mehr geeichter Zähler nicht in eine Abrechnung eingestellt werden dürften (u.a. das Amtsgericht Löbau, 12.02.2008 - 6 C 290/06, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2008, Seite 486).

Andererseits hat der Bundesgerichtshof 2010 für Kaltwasserzähler entschieden, dass die Anzeige eines nicht (mehr) geeichten Messgerätes verwendbar ist, wenn der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweist. Die Ausführungen des BGH zu den Frisch- bzw. Kaltwasserzählern sind nach der hier vertretenen Ansicht auf andere Messgeräte sinngemäß übertragbar: d. h. auf Wärme- und Warmwasserzähler, Heizölzähler und Müllmengen-Wagen; siehe § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB und § 2 Nr. 4a und b, 5a und 8 Betriebskostenverordnung.

3. Befundprüfung
Zur Beweisführung im Sinne der vorzitierten BGH-Entscheidung kommt bei abgelaufener Eichfrist etwa die Befundprüfung in Betracht. Bei diesem Verfahren wird nach § 39 Abs. 1 die Einhaltung der Verkehrsfehlergrenzen amtlich überprüft. Ähnlich wie bei der Eichung ist ein notwendigerweise feinschrittiges Verfahren einzuhalten; z.B ein detailliertes Ausbauprotokoll zu erstellen.
Überdies wäre vorübergehend ein Ersatzzähler einzubauen.
Wenn die Prüfung ergibt, dass das Messgerät nicht (mehr) verwendet werden darf, trägt im Zweifel der Besitzer des Messgerätes die Kosten.

Praxistipp:
Will man Anzeigewerte von nicht (mehr) geeichten Zählern verwendbar machen, sollte man nur im Ausnahmefall, namentlich beim Risiko erheblicher Kostenausfälle, etwa bei Gewerbeobjekten auf das System solcher Aushilfen zurückgreifen.

Ein Merkblatt mit näheren Einzelheiten zu der Anzeigepflicht nach § 32 MessEG finden Sie hier.

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer