Mietpreisbremse: Ideenlose Klientelpolitik statt moderner Wohnungspolitik

Haus & Grund befürchtet Verschärfung der Probleme und verheerende Folgen für den Mietmarkt

Nachdem sich die Spitzen der Großen Koalition am 25. Februar darauf verständigt haben, den Entwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz unverändert umzusetzen, werden die Mietpreisbremse und das so genannte Bestellerprinzip voraussichtlich vor der parlamentarischen Sommerpause in Kraft treten.
Danach dürfen die Mieten in bestimmten Regionen nur noch zehn Prozent über der üblichen Vergleichsmiete liegen. Damit das Gesetz wirkt, müssen die Bundesländer Gebiete mit "angespanntem Wohnungsmarkt" verbindlich festlegen. Außerdem führt die Koalition das Prinzip "wer bestellt, bezahlt" auch für Maklerleistungen auf dem Mietwohnungsmarkt ein – trotz der Bedenken, die in der CDU dazu laut geworden waren.

Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD), einer der „Väter“ der Mietpreisbremse, lobte, die Einigung der Koalition sei besonders für normal verdienende Mieter ein Erfolg: „Mit der Mietpreisbremse sorgen wir dafür, dass künftig insbesondere in begehrten Wohnlagen Mietpreissprünge von 20, 30 oder mehr Prozent verhindert werden. Denn auch in Zukunft sollen sich Normalverdiener Wohnraum in diesen Lagen noch leisten können. Daher sehen die Neuregelungen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Insgesamt schaffen wir einen gerechten Ausgleich zwischen Interessen von Vermietern und Mietern. Die derzeit hohe Investitionsbereitschaft auf dem Wohnungsmarkt wollen wir fördern und erhalten. Davon werden die Mieter am Ende profitieren. Deswegen gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten und bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung. Wenn wir den enormen Anstieg der Mieten langfristig verhindern wollen, brauchen wir natürlich auch Wohnungsneubau. Wer Geld investiert, soll damit weiterhin auch Geld verdienen können.“

Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), begrüßte ausdrücklich, dass die Politik die Initiative seines Verbandes aufgegriffen habe: „Erstmals wird es eine gesetzliche Vorschrift geben, die überzogene Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages verhindert. Und endlich muss derjenige den Makler zahlen, der ihn auch bestellt hat, also im Regelfall der Vermieter.“
Problematisch ist aus Sicht des Mieterbundes allerdings, dass der Mietbremsen-Kompromiss zahlreiche Ausnahmen und Einschränkungen enthält, die die Wirkung der Mietpreisbremse relativieren. „Dass die vorgesehenen Regelungen zur Mietpreisbremse keine Sanktionen für Vermieter vorsehen, die die gesetzlichen Vorgaben missachten, ist aus unserer Sicht ebenfalls unbefriedigend. Diese Vermieter müssten eine überhöhte Miete von Beginn des Mietverhältnisses an zurückzahlen. Hier muss nachjustiert werden. Das kann auch noch bei der zweiten Tranche der angekündigten Mietrechtsänderungen geschehen, hier ist auch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu korrigieren“, erklärte Siebenkotten.

Dagegen glaubt die Immobilienwirtschaft nicht an eine Wirkung der Mietpreisbremse: „Das Festhalten der Bundesregierung an der Mietpreisbremse zeugt von ideenloser Klientelpolitik statt von einer sozial orientierten Wohnungspolitik“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann den Beschluss. Alle Experten seien sich einig, dass die in einigen Städten bestehenden Probleme mit der Mietpreisbremse eher verschärft als gelöst würden. Statt potenzielle Investoren abzuschrecken, sollte die Politik Bauwillige ermuntern zu investieren.

Kornemann nennt zwei zentrale Kritikpunkte:
- Die Mietpreisbremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können.
- Beliebte Stadtteile werden durch die Mietbegrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steigt dort weiter, ohne dass gleichzeitig das Angebot im gleichen Umfang ausgeweitet wird.

Ähnlich äußerten sich in der Vergangenheit die Bundesbank, das Institut für Weltwirtschaft, die Wirtschaftsweisen sowie Verfassungsrechtler der Berliner Humboldt-Universität. „Die Mietpreisbremse ist ein Schlag ins Gesicht von Millionen Bürgern, die zwei Drittel der Mietwohnungen bereithalten und damit die gute Wohnraumversorgung in Deutschland sichern“, bilanziert Kornemann.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA ) sieht den Staat als Preistreiber und urteilt, dass die Mietpreisbremse nicht die wirklichen Ursachen bekämpft: „Bauen ist besser als regulieren, denn über ein größeres Angebot können Mieten nachhaltig bezahlbar werden. Die Mietpreisbremse bekämpft die wirklichen Ursachen für hohe Mieten daher nicht. Diese resultieren nämlich aus den sprunghaft gestiegenen Betriebskosten sowie aus den durch den Staat verursachten hohen Kosten für den Neubau. Hohe Grundstückskosten, unverhältnismäßige, steigende technische und energetische Anforderungen, städtebauliche Wünsche und Vorgaben und Kostentreiber wie Abschöpfungsmodelle und natürlich die immer weiter steigende Grunderwerbsteuer verhindern die Herstellung bezahlbaren Wohnraums. Der Staat sollte endlich auch seine Selbstverantwortung akzeptieren und nicht immer die Lösungen woanders suchen“, konstatiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.

Axel Gedaschko, der Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, spricht von einem "Placebo". Die Mietpreisbremse werde ihre prognostizierte Wirkung verfehlen. An den langen Schlangen von Mietinteressenten, die in Hotspots nach Wohnungen suchen, könne sie gar nichts ändern, da der Schlüssel zu einem größeren Angebot von bezahlbaren Wohnungen einzig und allein im Wohnungsneubau liege.

Auch die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) zeigt sich mit dem Ergebnis unzufrieden: Auch wenn im Gesetz zentrale Forderungen der Immobilienwirtschaft berücksichtigt wurden – wie die unbefristete Herausnahme neu errichteter Wohnungen, die Befristung der Mietpreisbremse auf fünf Jahre und ihre Beschränkung auf tatsächliche Mangellagen. Das eigentliche Ziel – mehr bezahlbarer Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten – werde eindeutig verfehlt. „Statt den Hebel bei der Mietbegrenzung anzusetzen, müssen Bundesregierung und Länder dafür sorgen, dass mehr Wohnraum entsteht“, kommentiert BID-Vorsitzender Jens-Ulrich Kießling den Beschluss.

Die Interessenverbände von Vermietern und Mietern sind sich einig, dass mit einer Vielzahl von Klagen zu rechnen ist, da der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse juristisches Neuland betritt und zu viele „offene Baustellen“ lässt: So ist der Umfang einer "umfassenden Modernisierung" noch nicht geklärt. Noch schlimmer steht es um die ortsübliche Vergleichsmiete, auf die sich die Mietpreisbremse bezieht, und die mit Hilfe qualifizierter Mietspiegel erhoben werden soll.

In Deutschland gibt es längst nicht in allen Städten qualifizierte Mietspiegel – und dort, wo sie vorhanden sind, sind sie statistisch und damit auch häufig rechtlich angreifbar. Somit werden Mieter und Vermieter in vielen Regionen mit der Frage allein gelassen, was denn die ortsübliche Miete ist: Wer legt die Daten für den Mietspiegelvergleich verbindlich fest? Verwendet man wirklich die aktuellen, vielleicht nicht qualifizierten Mietspiegel? Oder greift man auf Vergleichswohnungen zurück, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist? Oder legt man die Mietspiegeldaten des „Haus-Institutes“ F+B des Bundesjustizministeriums zugrunde? Diese sehen z.B. für Düsseldorf so aus: Baujahr 2005 und später 8,85 €/qm, Baujahr 1905 7,25 €/qm. Tatsächlich nennt der aktuelle Düsseldorfer Mietspiegel für diese Baujahre Mietwerte zwischen 8,90 bis 11,00 € pro qm je nach Wohnungsgröße und Wohnlage, beziehungsweise 5,95 bis 7,95 €. Es wird für Vermieter in Zukunft sehr schwierig zu ermitteln sein, welche Miete sie nun verlangen dürfen.

Diese Problematik scheint das Bundesjustizministerium billigend in Kauf zu nehmen: Nach dessen Berechnungen müssen Vermieter in Deutschland künftig eine Million Stunden jährlich aufwenden, um das zulässige Mietniveau zu ermitteln. Ein Gesetz, das von vornherein nicht für Rechtssicherheit sorgt, sondern mit vollem Bewusstsein des Gesetzgebers sogar den Rechtsfrieden gefährden kann, ist nicht akzeptabel!

Bundesjustizminister Heiko Maas hält diese Zumutungen für tragbar. In seiner Presse-mitteilung urteilt er, dass „Wohnungen keine reine Ware seien, sondern das Zuhause von Menschen. Da gehe es nicht einzig und allein um Profitmaximierung“. Damit wird die alte Streitfrage um die Wohnung als „Sozialgut“ oder „Wirtschaftsgut“ zugunsten überkommener Klischees beantwortet. Natürlich sind Wohnungen kein reines „Wirtschaftsgut“. Wohnungen, vor allem qualitativ hochwertige, sind aber auch kein reines „Sozialgut“, welches nur von „Altruisten“ wohlfeil angeboten wird. Private Eigentümer wollen keine „Profite“ machen, sondern einen fairen, marktgerechten Preis für marktgerechte Leistungen.

Noch „härter“ als die Wohnungswirtschaft gehen die Wissenschaftler mit der Mietpreisbremse ins Gericht. Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln warnte vor "verheerenden Folgen für den Mietmarkt", wenn Grundlage der Mietpreisbremse veraltete Mietspiegel seien, die den aktuellen Marktpreis nicht abbildeten.
Er erinnerte an die Einschätzung des renommierten Ökonomen Assar Lindbeck über die Mietstopp-Politik in Großbritannien und Spanien, „die die effizienteste Art der Zerstörung von Städten mit Ausnahme von Bombardierungen sei“. (Rheinische Post 25.2.2015).

Vor dem Hintergrund der Einschätzung der Bundesregierung, dass durch dieses Gesetz für Vermieter geschätzte Mindereinnahmen oder Mehrkosten von gut 520 Millionen Euro entstehen, erwartet Voigtländer, dass Vermieter entgangene Einnahmen durch weniger Instandsetzungen und Abstandszahlungen kompensieren oder die Wohnungen verkaufen werden.

Passend zu dieser Einschätzung hat die Bundesregierung am 26. Februar ihren politischen Offenbarungseid abgelegt, in dem sie überraschend den von Bund und Ländern schon beschlossenen milliardenschweren Steuerbonus für das Dämmen von Gebäuden vorerst gestoppt hat! Gebäudebesitzer sollten eigentlich rückwirkend ab Januar 10 bis 25 Prozent ihrer Sanierungskosten von der Steuerlast in einem Gesamtvolumen von einer Milliarde jährlich abziehen können. So steigert man die Investitionsbereitschaft der privaten Eigentümer nachhaltig!

Bundesminister Maas will seinen Gesetzentwurf nun zügig in den Bundestag einbringen. Damit könnte die Mietpreisbremse spätestens zum 1. Juli 2015 Gesetz werden – möglicherweise auch früher. Andere Quellen sagen aus, dass das Gesetz Anfang März im Bundestag und am 27. März 2015 im Bundesrat beschlossen werde. Je nachdem, wann das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet wird, könnte es zum 1. Mai oder 1. Juni 2015 in Kraft treten.

Das Gesetz allein führt aber noch nicht zu einer Begrenzung der Neuvertragsmieten. Die Bundesländer müssen noch in Verordnungen festlegen, in welchen Städten die Mietpreisbremse gelten soll. Die Verordnungsermächtigung soll bereits einen Tag nach Verkündung des Gesetzes in Kraft treten, sodass die Länder die Verordnungen zügig erlassen können. Es steht zu erwarten, dass im Verbandsgebiet von Haus und Grund Düsseldorf die Städte Düsseldorf, Ratingen und Meerbusch unter die Verordnung fallen werden.
Man wird also tatsächlich den Monat März abwarten müssen, um abschließend über den Start der Mietpreisbremse berichten zu können.

I. Apel