Schönheitsreparaturen

Was bedeutet die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8.7.2020 zu Schönheitsreparaturen für Vermieter?

Der Bundesgerichtshof hat erstmals am 18.3.2015 in grundlegenden Entscheidungen (VIII ZR 185/14, ebenso am 22. August 2018 – VIII ZR 277/16) entschieden, dass Schönheitsreparaturen, also das Anstreichen und Tapezieren, von einem Mieter nur dann ausgeführt werden müssen, wenn die Wohnung seitens des Vermieters renoviert übergeben wurde oder dem Mieter für den unrenovierten Zustand der Wohnung ein angemessener Ausgleich gewährt wurde.

Selbst eine an sich wirksame Vereinbarung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach dieser Rechtsprechung unwirksam, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde oder kein angemessener Ausgleich vereinbart wurde. Eine unwirksame Vereinbarung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen führt nach der Rechtsprechung des BGH immer dazu, dass der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters regelmäßig auszuführen. Schließlich ist im § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt, dass der Vermieter die überlassene Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat, wozu auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört.

In seinen aktuellen Entscheidungen vom 8.7.2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat sich der Bundesgerichtshof mit diesen Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter befasst, weil die Mieter den Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in den Wohnungen aufgefordert haben. Der Bundesgerichtshof hat in den oben genannten Verfahren entschieden, dass sich in der Regel Mieter und Vermieter die Kosten des Malers teilen müssen. Schließlich erhalte der Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter eine frisch renovierte Wohnung, die vom Zustand her besser sei, als der Zustand der bei Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung. Der Vermieter kann vor Ausführung der Schönheitsreparaturen von dem Mieter einen entsprechenden Vorschuss nach Kostenvoranschlag des Handwerkers verlangen.

Was bedeutet das nun im Einzelnen für die Vermieter?

Sollte die Klausel zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam sein, weil sie nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2018 entspricht, ist der Vermieter verpflichtet, in gewissen Abständen die Schönheitsreparaturen für den Mieter auszuführen und hat gegen den Mieter in der Regel einen Anspruch auf hälftigen Ausgleich der Kosten. Der Vermieter kann für die aufzuwenden Kosten von dem Mieter einen Vorschuss verlangen. Der Bundesgerichtshof ging in den entschiedenen Fällen davon aus, dass Renovierungsbedarf bestand, weil die Mietverhältnisse bereits 14 bzw. 20 Jahre andauerten (üblicherweise beträgt das maximale Renovierungsintervall fünf Jahre). Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter dem Mieter zukünftig auch auffordern Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu dulden und dann anschließend die Hälfte der Kosten für die entsprechende Ausführung von dem Mieter zu verlangen.

Wurde im Mietvertrag die Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen und die Wohnung bei Mietbeginn renoviert überlassen oder ein angemessener Ausgleich für die bei Mietbeginn nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen vereinbart, so muss der Mieter regelmäßig die Schönheitsreparaturen ausführen. Der Vermieter kann in solchen Fällen den Mieter auch auffordern die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen auszuführen.

Ab der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2015 hat Haus und Grund Düsseldorf die Mietverträge angepasst. Dort kann Vermieter auch vereinbaren, dass in dem Mietverhältnis weder Mieter noch Vermieter Schönheitsreparaturen ausführen. Nach diesseitiger Auffassung ist eine solche Klausel weiterhin wirksam. Zwar führt eine solche Klausel dazu, dass der Vermieter im Hinblick auf Schönheitsreparaturen nicht mehr seiner Erhaltungsverpflichtung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachkommen muss. Aber auch für den Mieter ist eine solche Klausel vorteilhaft, weil er nicht verpflichtet ist, die Hälfte der Kosten für eventuell auszuführende Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Eine solche Klausel, die weder Mieter noch Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, stellt also keine unwirksame einseitige Verlagerung des Instandsetzungsrisikos auf den Mieter dar. Sie wirkt zu Gunsten beider Vertragspartner. Ob der Bundesgerichtshof dieser Auffassung folgt, ist noch nicht abschließend geklärt, da sich die aktuelle Entscheidung nicht auf einen solchen Sachverhalt bezieht.

Da zu der neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs bislang noch keine Urteilsgründe vorliegen, kann sich die Beurteilung der Rechtslage nach Vorliegen der Urteilsgründe des Bundesgerichtshofs ändern. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – aber auch der Instanzgerichte – zum Thema Schönheitsreparaturen ist komplex. Ebenso gibt es viele unterschiedliche Regelungen in den Mietverträgen.

Insofern, lassen Sie sich von unseren erfahrenen Juristen und Juristinnen zu dem Thema beraten, wenn Sie Fragen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter haben.