Trinkwasserverordnung und Legionellen: Verpflichtende Prüfung

Legionellen entstehen verstärkt in stehendem Wasser und können sich bei bis zu etwa 50 Grad Celsius vermehren. In geringeren Mengen stellen sie kein Gesundheitsrisiko für den Menschen dar. Das ändert sich aber mit zunehmender Konzentration. 

Eigentümer von vermieteten Mehrfamilienhäusern müssen daher vorhandene sogenannte Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, die Duschen oder andere Einrichtungen zur Vernebelung des Trinkwassers enthalten, mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. 

Wen trifft die Pflicht? 

Doch was genau gilt als Großanlage zur Trinkwassererwärmung? Als erstes Kriterium muss die Immobilie mehr als zwei Wohn- beziehungsweise Nutzeinheiten vorweisen und mindestens eine dieser Einheiten muss vermietet sein. Ein- und Zweifamilienhäuser sind folglich von der Regelung ausgenommen. Außerdem müssen Duschen oder vergleichbare Einrichtungen existieren, bei denen Trinkwasser vernebelt wird. Eine zentrale Trinkwassererwärmung und mehr als 400 Liter Speichervolumen oder alternativ mehr als 3 Liter Wasser in der Rohrleitung sind weitere Kriterien. Letzteres ist insbesondere bei mehrstöckigen Gebäuden üblicherweise der Fall (siehe Kasten). Der Eigentümer muss zudem sicherstellen, dass geeignete Probenahmestellen an der Anlage vorhanden sind, und zwar 

Die Legionellenprüfung ist nur dann gültig, wenn diese drei Entnahmestellen ausnahmslos einbezogen wurden. Probenahmen und Laboruntersuchungen dürfen zudem nur von öffentlich zugelassenen Untersuchungsstellen durchgeführt werden. 

Was tun bei Legionellenbefall? 

Sollte bei einer Prüfung eine Überschreitung des zulässigen Legionellenwertes festgestellt werden, ist die beauftragte Untersuchungsstelle verpflichtet, dies unverzüglich dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Sobald dem betroffenen Eigentümer ein Nachweis über die erfolgte Anzeige durch die Untersuchungsstelle beim zuständigen Gesundheitsamt vorliegt, besteht für ihn keine Anzeigepflicht mehr. Für den Eigentümer besteht nun aber dringlicher Handlungsbedarf. Er muss unverzüglich eine Gefährdungsanalyse erstellen und Vorkehrungen treffen, um die Konzentration der Bakterien zu reduzieren. Welche exakten Maßnahmen erforderlich sind, ist vom Ausmaß des Befalls abhängig und wird durch den beauftragten Fachmann bestimmt. 

Sind die Kosten umlagefähig? 

Die Kosten für die regelmäßige, alle drei Jahre vorzunehmende Prüfung können Eigentümer über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Bei einem Befall und daraus resultierenden Maßnahmen oder wenn die Installationen für die Entnahme beauftragt werden muss, zahlt der Eigentümer und darf diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen.