Eine wirtschaftliche Betrachtung von Vermietung und Verpachtung

An vielen Stellen kann man lesen und hören: Die Mieten sind zu hoch. Dabei wird oft nicht zwischen der Brutto- und der Nettomiete unterschieden. Schließlich enthalten die Bruttomieten nach dem Wohnkostenbericht 2022 von Haus und Grund Rheinland im Durchschnitt pro qm 5,46 Euro Nebenkosten (+9,7 % 2021 im Vergleich zu 2020). Die Neben­kosten machen inzwischen 42 % der durchschnittlichen Gesamtmiete aus.

Bei den medial oft als überhöht dargestellten Mieten wird nicht zwischen den Neben­kosten, die dem Vermieter überhaupt nicht zugutekommen, und den Kaltmieten unterschieden. Die Nebenkosten steigen zudem deutlich stärker, als die Kaltmieten. Während die Kaltmieten 2021 nur um 1,7 % ­zulegten, stiegen die Nebenkosten um 9,7 %.

7,50 Euro kaltmiete pro Quadratmeter

Aber wie sieht es mit den Nettomieten aus? Nach der landläufig verbreiteten Meinung sollen die Vermieter geradezu in Geld schwimmen, weil sie in den letzten Jahren die Mieten angeblich exorbitant steigern konnten. Das Statistische Bundesamt veröffentlichte im Dezember 2022 eine Aus­wertung des letzten Mikrozensus. Danach lag die durchschnittliche Kaltmiete in Deutschland bei 7,50 Euro/qm. Was bleibt einem Vermieter bei den üblichen Kosten und ­Steuern von der Miete übrig?

Die folgende Musterrechnung gibt Aufschluss:

Sicher enthalten solche Berechnungen naturgemäß einige Annahmen, wie zum ­Beispiel die Höhe der Abschreibung oder die Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten. Dennoch geben diese Berechnungen einen grundsätzlichen Überblick über die tatsächlichen Einnahmen der Vermieter. Nach Abzug aller Kosten, die dem Vermieter nach dem Bewertungsgesetz und der II. Berechnungs­verordnung entstehen, bleiben nur 2,84 Euro Nettomieteinnahmen pro Quadratmeter. Selbst unter Berücksichtigung der vom statistischen Bundesamt ­ermittelten durchschnittlichen groß­städtischen Nettomiete von 8,30 Euro/Quadrat­meter ergeben sich nicht viel ­höhere Nettomieteinnahmen als 3,39 Euro pro Quadrat­meter pro Monat. Hierbei ist zu berück­sichtigen, dass es gerade in Nordrhein-Westfalen viele Wohnlagen gibt, in denen die Durchschnittsmiete von 7,50 Euro/Quadratmeter nicht erreicht wird, wie weite Teile des Ruhrgebiets. Es sind jedoch auch andere Gebiete Deutschlands davon betroffen, beispielsweise ländliche Regionen.

Energetische Zwangssanierung

Wenn es jetzt um die Durchführung von energetischen Zwangssanierungen, die nach Plänen der EU bis spätestens 2033 durchgeführt werden müssen, geht, müssen Eigentümer aus heutiger Sicht mindestens 1.800 Euro/Quadratmeter Wohnfläche ­aufwenden, wenn nicht schon viele energie­einsparende Maßnahmen im Vorfeld ­ergriffen wurden. Das bedeutet bei der Durch­schnitts­miete, dass sich die Investitionen erst nach 633 Monaten oder 53 Jahren bei dem heutigen Mietniveau amortisieren. Selbst in guten Wohnlagen dauert es 44 ­Jahre, bis die Ausgaben der Investitionen amortisiert sind. Diese hohen Investitionskosten treffen auf eine Förderlandschaft, die kolossal zusammengestrichen wurde. Hinzu kommen weitere durchgeführte und geplante, tiefgreifende regulative Eingriffe, die eine Anpassung der Mieten verhindern ­sollen. Zu nennen sind hier die geplanten Einschränkungen bei der Anpassung der Miete nach Mietspiegel (11 % in drei Jahren), die Teilwarmmiete und die geplanten Einschränkungen bei der Modernisierungsmieterhöhung.

Zudem sollen nach Plänen der EU ab 2030 alle Neubauten emissionsfrei sein. Auch hier stellt sich die Frage, warum ein Eigentümer die deutlich höheren Baukosten aufwenden soll, wenn er im Nachgang mietrechtlich überreguliert wird, und gleichzeitig eine wirtschaftliche Gesamtlage besteht, die erheb­liche wirtschaftliche Unsicherheiten für die Zukunft in sich birgt.

In den Klimaschutz zu investieren, ohne ­Refinanzierungsoptionen für Vermieter ­anzubieten wird nicht funktionieren. Die Zielkonflikte zwischen Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit bei der Vermietung ­müssen dringend aufgelöst werden.

Sie finden den aktuellen Wohnkostenbericht 2022 von Haus und Grund Rheinland im exklusiven Mitgliederbereich unserer Website bei den Downloads unter: www.hausundgrundddf.de/ex_login