Reformiertes
WEG-Recht

Das reformierte WEG-Gesetz, gültig seit 1. Dezember 2020

Eine wesentliche wohnungswirtschaftliche Reform, die WEG-Reform, ist am 1.12.2020 in Kraft getreten (BGBl. I 2020, S. 2187). Die aktuellen Vorschriften im Überblick:

I. Sanierung und Modernisierung

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

II. Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation des Verwalters ist nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – und damit einen Sachkundenachweis – zu verlangen. Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der Eigenverwaltung. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde.

III. Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters wurden im Zuge der WEG-Reform erweitert. Der Verwalter kann nun in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

IV. Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung

Die Eigentümer erhalten in § 23 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst. Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen beträgt drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Einberufungsverlangen und Umlaufbeschlüsse bedürfen nur noch der Textform §§ 24 Abs. 2 & 23 Abs. 3 WEG.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden (§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG).

V. Flexible Entscheidung über Kostentragung

Losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten sieht § 16 Abs. 2 WEG vor, dass die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit über die Kostentragung beschließen können.

VI. Verwaltungsbeirat

Wohnungseigentümer können die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen.

VII. Abberufung des Verwalters

Die Abberufung des Verwalters ist nicht vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG), dessen Verwaltervertrag dann 6 Monate nach der Abberufung endet.

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